Acheter avant de vendre ou vendre avant d'acheter : Quelle stratégie adopter ?

Lorsqu'un propriétaire souhaite revendre son bien pour en acquérir un nouveau, une question essentielle se pose : quelle étape entreprendre en premier ? C’est un peu comme résoudre le dilemme de l’œuf et de la poule…

Faut-il vendre en premier pour être sûr d’avoir les fonds nécessaires ? Ou, au contraire, acheter d’abord pour ne pas laisser filer le bien rêvé, quitte à envisager un prêt relais ? Il n’existe pas de réponse universelle à cette question, car de nombreux facteurs doivent être pris en compte. Parfois, cette alternative n’est même pas envisageable.

Le contexte du marché immobilier

La situation du marché immobilier peut orienter la décision. En effet, l’offre et la demande en matière de logements anciens sont souvent déséquilibrées, et deux configurations sont possibles :

• Premier scénario : Lorsque les prix sont stables ou en hausse, les transactions s’enchaînent rapidement. L’offre de logements est insuffisante face à la demande. Dans ce contexte, vendre n'est pas un problème, mais trouver le bien parfait devient difficile. Les acheteurs se retrouvent dans une position de faiblesse avec peu d’options et le risque de perdre un bien prisé s'ils n’agissent pas rapidement. Dans ces conditions, il peut être nécessaire d’acheter avant de vendre. Certains acheteurs mettent parfois plusieurs mois avant de trouver le bien qui correspond à leurs attentes.
• Second scénario : En période de crise ou de ralentissement du marché, l’offre excède la demande, entraînant une baisse des prix. Le défi principal n’est alors plus de trouver un nouveau bien, mais plutôt de réussir à vendre son logement.

Votre situation financière

Votre capacité à acheter avant de vendre dépend également de vos finances personnelles. Avez-vous les moyens de gérer deux biens simultanément ? Cela peut devenir coûteux, surtout si vous remboursez déjà un prêt sur votre bien actuel et devez en contracter un second pour le nouveau. En plus des mensualités, d'autres dépenses s’ajoutent, telles que l’entretien, les impôts locaux, la taxe d’habitation ou les charges de copropriété.

Le crédit relais : une solution temporaire

Si la vente de votre bien est indispensable pour financer votre prochain achat, des imprévus peuvent survenir. Vous trouvez une maison qui vous plaît, mais vous n’avez pas encore vendu la vôtre. Comment financer cette nouvelle acquisition ?

Le crédit relais, ou « prêt achat-revente », peut vous aider à pallier ce besoin temporaire de liquidités. La banque détermine le montant de ce prêt en se basant sur la valeur estimée de votre bien en vente, généralement entre 50% et 70% de cette estimation. Par exemple, pour un bien estimé à 200 000 €, la banque pourra proposer un prêt relais allant jusqu’à 140 000 € (200 000 x 0,7). Ce montant servira d’apport pour votre nouvel achat, en complément de vos fonds propres. La durée de ce type de prêt est limitée, s’étendant sur quelques mois à un maximum de deux ans, avec un taux similaire à celui du prêt principal.

Synchroniser les transactions

Si vous parvenez à coordonner la vente de votre bien et l’achat du nouveau pour qu’ils soient finalisés le même jour chez le même notaire, il n’est pas nécessaire de recourir à un crédit relais. Les fonds de la vente pourront être immédiatement utilisés pour financer l’achat. Cela demande cependant une anticipation importante afin de synchroniser ces deux transactions. Dans certains cas, un accord préalable avec le vendeur ou l'agent immobilier est nécessaire pour ajuster les dates de signature chez le notaire.

Ce type de coordination est envisageable lorsque les compromis de vente sont signés à quelques semaines d'intervalle. Cependant, si les deux transactions sont espacées de plusieurs mois, la synchronisation devient plus complexe en raison de la fluctuation des prix et des conditions de crédit.