Location saisonnière : définition, règles et contrat

Vous êtes propriétaires d'un logement, d'une résidence secondaire en bord de mer ou au sein d'une station de ski. Vous souhaiteriez le louer de manière saisonnière afin de rentabiliser son acquisition. Vous vous interrogez quant aux obligations du bailleur ? Le point sur les règles applicables aux locations saisonnières. 

Qu'est ce qu'une location meublée saisonnière ? 

Location saisonnière : définition 

La location saisonnière n'a pas de d'existence légale. On l'utilise par abus de langage pour désigner une location de courte durée. Mais le terme légal à employer est "meublé de tourisme".

Il s'agit d'un contrat de bail par lequel un propriétaire met son bien à disposition d'un ou plusieurs locataires le temps d'un séjour de vanaces (loisirs, tourisme...) ou d'un week-end. 

La location d'une maison ou d'un appartement meublé pour les vacnaces ou un week-end

Le logement est loué meublé afin de faciliter l'installation immédiate et généralement de courte durée des voyageurs. Il peut s'agir d'une maison, d'un gite, d'une villa, d'un appartement dans une résidence... 

Quel statut choisir pour faire de la location saisonnière ?

Pour faire de la location saisonnière, plusieurs statuts peuvent être envisagés. 

LMNP (Louer en Meublé Non Professionnel)

La statut de LMNP offre un régime fiscale attrayant avec la possibilité d'amortir le bien et de déduire certaines charges, ce qui peut réduire l'omposition sur les revenus locatifs. Il est destiné aux particuliers qui louent des vines immobiliers meublés à titre non professionnel. Certains seuils de revenus sont à respecter pour rester dans le régime LMNP, et les démarches administratives peuvent être un peu complexes. 

LMP (Louer en Meublé Professionnel)

Adapté aux personnes générant des revenus locatifs élevés, le statut LMP offre la possibilité de déduire plus de charges et d'amortissements, et éventuellement d'échapper à la cotisation sur les plus-values. Les conditions pour être considéré comme LMP sont néanmoins strictes et le régime est plus contraignant sur le plan fiscal et social. 

La SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI permet de détenir et de gérer un bien immobilier à plusieurs associés, offrant une grande souplesse dans le gestion petrimoniale. Toutefois, les revenus de la location saisonnière sont imposés au niveau de chaque associé selon leur quote-part, et il peut y avoir des formalités administratives supplémentaires. 

Quelles sont les règles à respecter en matière de location saisonnière ? 

Tant le bailleur que le ou les futurs locataires ont des obligations strictes en matière de location saisonnière. En voici les principales. 

Obligation à charge du bailleur 

Le bailleur doit avant toute chose fournir un écrit aux locataires potentiels précisant (arrêté du 16 mai 1967) : 

• ses propres coordonnées ou celle de son agence immobilière ;
• la description du logement (nombres de pièces, superficie, équipements...);
• état d'entretien ;
• sa situation géographique (lieu, proximité transports, centre-ville, commerces...);
• le prix de la location et modalités de versement. 

Par la suite, une fois le contrat signé, le bailleur doit mettre le bien à disposition aux dates convenues et répondre des préparations qui deviendraient nécessaires en cours de location. 

Obligation de rédiger un écrit de particulier à particulier ou avec une agence 

L'écrit peut être formalisé par un simple échange de mails ou de lettres. Un document sous forme de contrat (avec clauses) n'est donc pas exigé même s'il est préférable. 

• s'il y a un contrat, celui-ci peut être signé entre particuliers ou par l'intermédiaire d'une agence immobilière
• celui-ci doit être souscrit en deux exemplaires
• lorsque le contrat est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel, il doit aussi préciser les conditions fixées pour sa rémunération (versement, montant, partage du coût...). 

L'écrit peut être formalisé par un simple échange de mails ou de lettres. Un document sous forme de contrat (avec clauses) n'est donc pas exigé même s'il est préférable. 

Obligation à charge du locataire 

Le locataire est tenu d'utiliser le logement de manière paisible, sans causer de troubles. Il doit répondre des dégradations qui seraient intervenues de son fait. Le contrat signé doit être respecté. Il peut par exemple fixer un nombre maximal d'occupants. Idem en cas de restrictions spécifiques comme celles portant sur les animaux domestiques : le locataire doit s'y conformer. 

Quelles sont les démarches à effectuer pour les locations saisonnières ? 

Les informations obligatoires du bail de location saisonnière 

Laccord des parties doit être établi par écrit. Il doit contenir à titre principal : 

• la durée de la location (nombre de jours/nuits, qui ne peut exceder 90 jours consécutifs)
• l'identité des parties (bailleur et locataire)
• les caractéristiques du bien (adresse, superficie habitable, mobilier avec description de l'agencement, catégorie de logement si classé, équipements et services à disposition, inventaire du mobilier)
• le coût de la location et ses modalités de paiement (dont arrhes, accomptes et dépôt de garantie)
• le montant prévisionnel pour la taxe de séjour 
• les éventuelles conditions d'annulation de la réservation 

Spécifier le nombre d'occupants et l'interdiction ou non d'animaux 

Le contrat peut aussi spécifier le nombre d'occupants et l'inderiction (ou non) d'animaux de compagnie. 

Réaliser un état des lieux 

Il est fortement recommandé de réaliser un état des lieu d'entrée et de sortie de la location afin de s'assurer de contentieux ultérieur. 

Modèle gratuit de contrat de location saisonnière 

Voici un modèle succinct présentant les principales clauses en matière de location saisonnière. 

Parties 

Nom/Prénom du bailleur - ci-après désigné "le bailleur", domicilié (adresse)

Nom/Prénom du ou des locataires - ci-après désigné "le ou les locataires", domicilié(s) (adresse)

Objet de la convention 

Le présent contrat a pour objet la location du bien sis (adresse du logement) dont la description est la suivante : 

• superficie
• nombre de pièces 
• équipements
• situation géographique du logement 

Durée de la location

Le présent contrat prend effet le (date). La location du bien est consentie pour une durée de (nombre) jours/nuits à dater du (date). À l'expiration du terme, le contrat cesse de plein droit sans que le bailleur ait à notifier son congé aux locataires. Ceux-ci doivent quitter les lieux au plus tard à (heure de départ).

Prix et modalités de versement 

Le bien est loué au tarif de (tarif journalier) ou/le bien est loué pour la somme totale de (montant). Ce prix englobe le paiement des charges locatives. Le paiement doit intervenir le (date). Le bailleur remettra au locataire une quittance pour la somme acquittée. Si les arrhes ou acomptes ont été versés : la somme de (indiquer le prix) versée à titre d'acompte sera déduite du prix ci-dessus annoncé. La taxe de séjour est en sus à régler pour la somme de (montant) par personne. 

Obligations des parties 

La mise à disposition du bien s'accompagne du respect d'un certain nombre d'obligations de la part du/des locataires. Celles-ci figurent en annexe au présent contrat (conditions générales/règlement intérieur). Eventuellement : le nombre d'occupants maximum pour le logement est fixé au nombre de (chiffre). Les animaux domestiques sont interdits/tolérés. De son côté, le bailleur s'engage à accomplir les réparations urgentes qui s'avéraient nécessaires en cours de location afin de garantir le jouissance paisible des occupants. 

Etats des lieux 

Un état des lieux d'entrée et de sortie sera réalisé à l'arrivée et au départ des locataires. Etablis en double exemplaire, ils seront annexés au présent contrat. Un inventaire des équipements présent dans le logement y est joint. La présente convention est réalisée en autant d'exemplaires que des parties, soit (nombre). 

Le (date) à (lieu)

Signature du bailleur et signature du/des locataires 

Vous pouvez également remettre en annexe à vos locataires des recommandations de nature touristique. 

Faut-il prendre une assurance lors d'une location saisonnière ? 

Une assurance spécifique 

En général, une assurance pour une location saisonnière est exigée de la part du ou des locataires par le louer. Il est en droit de le faire. 

L'assurance habitation 

Pas de panique : vous êtes habituellement couverts par votre assurance habitation qui contient une extension "responsabilité civile". Celle-ci s'applique généralement aux éventuels problèmes rencontrés dans le cadre d'une ocation saisonnière. Vérifiez bien que votre contrat à cet effet. 

Le prix d'une location saisonnière est-il encadré ? 

Un prix fixé librement

Le prix d'une location saisonnière n'est pas encadré : il est librement fixé par le propriétaire du logement. 

Les critères pris en compte 

Evidemment, il dépend de nombreuses variantes : 

• Taille du logement
• Epoque de l'année de la location saisonnière
• Spécificités du bien 
• Equipements 

Il varie aussi d'une région à l'autre et en fonction du type de séjour (courte ou longue durée). Il arrive que certains loueurs fassent varier le prix du logement en fonction du nombre d'occupants. Ce n'est ni obligatoire, ni interdit. 

Quel est le nombre de jours à ne pas dépasser dans le cadre de la location saisonnière de se résidence principale ?

La location saisonnière est limitée en nombre de jours. Le qupta à ne pas dépasser varie en fonction de la nature du logement. 

Un nombre de jours limités pour une résidence principale 

Un propriétaire ne peut pas louer sa résidence principale plus de 120 jours par an dans lle cadre d'une location touristique. 

Aucune limite pour une résidence secondaire 

En revanche, il a le droit de louer sa résidence secondaire autant de jours qu'il le souhaite. Face à la profilération des locations saisonnières, les villes peuvent mettre en place des réglementations plus ou moins contraignantes. Il est donc nécessaire de se renseigner auprès de sa lairie avant de mettre son bien en location saisonnière. 

Comment déclarer une location saisonnière ? 

Déclarer les loyers et les charges perçus 

Les loyers qui sont perçus par le bailleur dans le cadre d'une location saisonnière sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), tout comme dans le cadre d'une location meublée de longue durée. 

Choisir son régime d'imposition

Le propriétaire doit déclarer les loyer et les charges perçus aux impôts. Il a le choix entre : 

• le régime d'imposition forfaitaire (appelé aussi micro-entreprise ou micro-bic)
• le régime que les seuils ne sont pas les mêmes en fonction du type de location 

Quel est le meilleur site pour faire de la location saisonnière ? 

Critères de choix

Le choix du meilleur site pour faire de la location saisonnière dépend de plusieurs facteurs, dont la localisation du bien, la cible, et les préférences en termes de service et de coûts. 

Principaux sites 

Parmi les sites les plus populaires et réputés pour la location saisonnière, on peut citer : 

• Airbnb
• Booking.com
• Vrbo
• LeBonCoin
• Tripadvisor Rentals