Investir dans l'immobilier neuf ou ancien : que choisir ?

L'immobilier s'affirme comme un investissement plébiscité par les Français, et ce pour des raisons évidents. Que ce soit pour se constituer un patrimoine ou générer des revenus complémentaires, l'acquisition d'un bien immobilier offre des perspectives prometteuses. 

Cependant, face à la diversité du marché immobilier, un dilemme se pose souvent aux investissuers : faut-il privilégier l'immobilier neuf ou ancien ? 

Comparatif de l'immobilier neuf et ancien

Avantages du neuf :

• Respect des nouvelles normes de performances énergétiques : les biens neufs sont construits selon les dernières réglementations thermiques, ce qui se traduit par une consmmation d'énergie moindre et des factures réduites pour les occupants. En investissant dans le neuf, vous êtes certain de respecter les exigences du nouveau DPE.
• Garanties constructeurs : les logements neufs bénéficient de garanties décennales qui couvrent les vices de construction pendant six ans. 
• Frais de notaire réduits : les frais de notaire pour un bien neuf sont inférieurs à ceux de l'ancien. Ils sont fixés de 2 à 4% pour le neuf contre 7 à 8% dans l'ancien. De plus vous êtes exonérés de taxe foncière sur les 2 premières années. 
• Modernité et confort : les logements neufs offrent des surfaces optimisées, des équipements modernes et des prestations de qualité. 

Avantage de l'ancien :

• Prix d'achat généralement moins élevé : le prix au mètre carré est souvent inférieur de 15 à 20% à celui du neuf
• Localisation plus centrale : l'ancien offre un choix plus large de localisations établies, avec un accès privilégié aux commodités et aux centres-villes.
• Charme et caractère : les biens anciens ont souvent un cachet unique, une histoire et une architecture qui séduisent les amateurs d'authencité
• Possibilité de travaux d'amélioration : l'ancien permet d'envisager des travaux d'amélioration et de personnalisation pour valoriser le bien

Qu'il s'agisse de l'ancien ou du neuf, l'achat d'un bien immobilier peut ouvrir droit à des dispositifs de défiscalisation avantageux tels que la loi Pinel ou LMNP, réduisant significativement l'investissement initial.

Les dispositifs de défiscalisation dans le neuf et l'ancien 

Les idspositifs de défiscalisation représentent un critère essentiel pour les investisseurs immobiliers. Ils peuvent considérablement influencer la décision entre l'achat d'un bien neuf ou ancien. Voici un aperçu des principaux dispositifs de défiscalisation en vigueur. 

Loi Pinel : 

Ce dispositif permet aux investisseurs d'obtenir une réduction d'impôt sur le revenu en contrepartie de la location du bien pour une période de 6.9 ou 12 ans. La réduction varie selon la durée de l'engagement locatif et peut atteindre jusqu'à 14% du prix d'achat du bien, dans la limite de 300 000€ par an. Investir en Pinel permet de réaliser une économie d'impôts qui peut monter jusqu'à 42 000€ sur 12 ans. 

LMNP :

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel permet d'investir dans une location meublée; neuf et ancien compris, et d'enregistrer ses revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela permet d'orienter l'investisseur vers l'un des deux régimes fiscaux liés au statut LMNP : le régime micro-BIC et réel. 

Le régime micro-BIC accorde un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives tandis que le régime réel octroi la possibilité de déduire les charges locatives des revenus et d'amortir l'acquisition du bien. 

Afin d'avoir le statut LMNP, les investisseurs doivent avoir des recettes annuelles inférieures à 23 000€ et ne pas pratiquer cette activité à titre professionnel.

Loi Denormandie : 

Similaire à la loi Pinel mais appliquée à l'immobilier ancien, ce dispositif exige que l'investisseur réalise des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût otal de l'opération pour bénéficier d'une réduction fiscale. Cette mesure vise à encourager la rénovation de biens dans les centres-villes historiques. 

Les taux de réduction fiscale sont fixés à : 

• 12% sur 6 ans 
• 18% sur 9 ans 
• 21% sur 12 ans 

 Déficit foncier : 

Si les dépensesde rénovation et de gestion du bien locatif sont supérieurs aux revenus locatifs, la différence peut être déduite du revenu global de l'investisseur, ce qui diminue son impôt sur le revenu. 

Monuments historiques :

Pour les biens classés ou inscrits comme monuments historiques, les propriétaires peuvent réduire 100% des coûts de restauration de leur revenu imposable, sans le plafond ni restriction sur le montant 

Choisir entre le neuf et l'ancien en fonction de vos objectifs 

La rentabilité de votre investissement dans l'ancien ou le neuf dépendra essentiellement de la localisation du bien. En effet, bien que l'ancien soit globalement moins cher que le neuf, il peut se révéler plus onéreux s'il est à rénover. 

Prenons l'exemple de La Rochelle où le neuf est moins cher que l'ancien pour l'achat d'un 41m². La Rochelle est située en zone B1, ce qui signifie que le plafond des loyers au m² est fixé à 11.31€ en 2024. Le prix au m² dans le neuf est de 5.130€ dans l'ancien € contre 5.330€ pour le neuf. 

En comptabilisant le coût des travaux pour mettre le logement en location, environ 9% du prix, l'ancien à rénover revient plus cher avec un prix d'achat de 257.029€ contre 223.993.25€ pour le neuf, soit une différence de 14.75%.

En résumé, il n'existe pas de réponse unique à la question du choix entre le neuf et l'ancien. La décision finale dépend de vos priorités, de votre profil d'investisseur et de vos aspirations personnelles. Il est conseillé de contacter des professionnels de la gestion de patrimoine.